За що і скільки ми платимо при купівлі нерухомості

У конфедерації будівельників України в 2013 році прогнозують збільшення вартості житла в межах 6-7% – кажуть, що таким чином ринок відреагує на світову кон'юнктуру цін на будівельні матеріали і метал. Головне запитання – за що ми платимо гроші? Чи краще так: скільки насправді коштує нерухомість і як придбати її дешевше?

Варіант перший: інвестувати в нерухомість
Тобто віддати гроші забудовникові до того, як будинок буде побудований. Якщо зробити це на стадії котловану, або взагалі до початку будівельних робіт, то можна заощадити до 30% вартості.
До слова, забудовникові це навіть вигідно – у нього, як правило, все одно немає своїх грошей, тобто їх доведеться позичати або у банку, або у покупця.
Друге прийнятніше: з таким кредитором можна не поспішати. До речі, частина забудовників мала необережність позичити у банків долари, і тепер вимушена підвищувати ціну квадратного метра через падіння гривні. До того ж "перекредитуватися" у покупця вдвічі вигідніше.
Тепер про ризики. Будинок можуть і не побудувати. На щастя, останнім часом подібних історій все менше, але ось затягують забудовники з введенням будинків в експлуатацію із завидною регулярністю. Або ж побудують не те, що обіцяли: змінять площу квартири і планування, або просто зроблять свою роботу погано. До речі, інвестиційний договір може передбачати і збільшення вартості об'єкту. У односторонньому порядку.
Так що покласти гроші у банк на час будівництва може бути вигідніше, ніж віднести їх будівельникам.

Варіант другий: акції, розстрочки і кредити
Тут ситуація краща, якщо забудовникові різко знадобилися «живі» гроші – він може віддати частину квартир за собівартістю або навіть трохи дешевше. Це рідкість, але пощастити може – подібні прецеденти траплялися навіть у бізнес-сегменті. Вірогідність "дива" на початку року навіть збільшується: сьогодні на ринку нерухомості багато забудовників «заграють» з клієнтами за допомогою різноманітних акцій.
Там де влітку при повній оплаті поступалися 3% – сьогодні торгуються до 5%. А у будинках, які будуть введені в експлуатацію тільки у 2014 році, щедро скидають цілих 10%.
Ось тільки під акцію потрапляють ті ж самі квартири, що й влітку, тільки ціна на них вже встигла зрости на ті самі декілька пунктів. Розстрочка від забудовника теж пропозиція цікава, ось тільки вона не завжди безвідсоткова, не завжди в гривні, і природно відділ продажів постарається залишити за собою право переглядати вартість квартири.
Найпростіший приклад: з 75 тисяч американських доларів ви заплатили третину, а залишок віддаєте протягом року. Якщо за цей час ціна "квадрата" зростає на 10% (що цілком реально), значить, доведеться переплатити ще близько $5 000.
На іпотеку також особливо розраховувати не доводиться. Так званий "Індекс КредитМаркет іпотечний", який відображає середній рівень ефективних ставок за кредитами на купівлю квартир на вторинному ринку (якщо просто – скільки реально доведеться платити річних) на початку грудня склав 28,64%!
Можна звичайно взяти участь у якій-небудь державній програмі, але на ділі більше шансів виграти квартиру в лотерею – за весь 2012 рік за усіма житловими програмами профінансовано придбання всього 4 009 квартир.
Саме тому в минулому році до 60% угод на первинному ринку відбувалися з використанням різних форм розстрочок від забудовників.

Як рахує покупець, як рахує продавець?
Якщо заощадити на купівлі квартири просто складно, то розібратися в ціноутворенні практично неможливо. Навіть володіючи "інсайдерською" інформацію, тобто особистими зв'язками дізнатися вдасться зовсім небагато.
Крім того у формулі підрахунку вартості одного квадратного метра у кожного девелопера або забудовника вистачає власних змінних.
Це і вартість землі, і клас нерухомості, і технології будівництва. А головне – це зв'язки і корупційна складова, на яку легко може йти 5-10% від вартості квартири. Конверти з готівкою необхідно щедро роздавати упродовж декількох років: спочатку для отримання землі, дозволів і під час проектної роботи, потім контролюючим органам, та ще й під час здачі об'єкту. Плюс податки і так званий пайовий внесок на інфраструктуру.
Ось тільки забудовники стверджують, що, як правило, комунікації потім самі створюють, тобто фактично за одну і ту саму послугу платять двічі. Ще й вимушені при будівництві своїх житлових комплексів створювати додаткові об'єкти: дитячі сади і школи, рекреаційні зони, офіси.
Крім того необхідно ще витратитися на рекламу. Спершу оформити сам будівельний майданчик, щоб показати покупцям, що будівельники професіонали, матеріали високої якості і роботи ведуться постійно. Потім наводнити місто рекламою. Ще доведеться збирати прес-конференції, де коментувати останні тенденції ринку.
На цю статтю витрат йдуть "жалюгідні" 5-7%. Тобто при вартості квартири в 100 тис. дол., 7 тисяч ви заплатите тільки за те, що вас переконали купити саме ці квадратні метри.
Для того, щоб продати квартиру, треба ще фізично побудувати будинок. Так от – вартість самих будівельно-монтажних робіт усього близько 50%, і це, зверніть увагу, в добре побудованих будинках, не "для себе" звичайно, але на матеріалах і технології там теж не економлять.
Рентабельність будівництва житлової нерухомості питання складне й інтимне, але, за словами самих забудовників, рідко коли перевищує 30%, ще й розтягнутися проект може на декілька років. Так що цей бізнес не найприбутковіший, а значить і охочих багато бути не повинно.
Ось тільки статистика річ уперта: наприклад, за останній рік обсяг проектованого в столиці житла збільшився на 25%.
Не варто думати, що після того, як трохи розберетеся в цьому питанні, стане легше. Більше того, від цієї інформації можна сильно засумувати. З іншого боку, тепер ви знаєте, куди діваються ваші гроші, і можете дивитися на це з безсилою іронією.

minprom.ua

За матеріалами hitjob.com.ua